國際金融報
李若菡
2025-12-03 23:31
“銀行也在賣房了，比市場價低不少。”近期，蘭州、廣東等地銀行通過線上平臺直接掛牌“直供房”的消息引發市場熱議。這些房源憑借顯著的價格優勢和清晰的產權屬性，成為剛需購房者的“撿漏”新選擇。而這背后，是金融機構不良資產處置從“被動清收”向“主動管理”轉型的深刻變革。
銀行“下場賣房”是特定經濟環境下的選擇。近年來，受經濟下行壓力與房地產市場深度調整影響，個人按揭貸款斷供、房地產開發貸款違約現象增多，銀行持有的“法拍房”“抵債資產”規模持續擴大。這些資產長期滯留賬上，既消耗銀行資本金，又制約放貸能力，成為影響金融穩健運行的隱患。
與此同時，傳統處置渠道陷入瓶頸，法拍房因稅費不清、清場困難、無法貸款等問題流拍率居高不下，資產價值在漫長處置周期中持續貶損。在此背景下，銀行主動下場賣房，既是化解自身風險的務實之舉，也是響應“保交樓、穩民生”政策號召，避免資產“賤賣”，維護房地產市場穩定的責任擔當。
值得注意的是，這一現象并非銀行獨有，消費金融公司、汽車金融公司等非銀機構也在加大個貸不良資產出清力度，共同印證了行業處置模式的轉型。
銀行下場賣房這一處置方式的利弊呈現多面性。對銀行而言，直接賣房能顯著提升資產處置效率，加速資金回籠。同時通過自主把控交易流程，減少信息不對稱帶來的法律糾紛，最大限度保全資產價值。對購房者來說，“直供房”成交價普遍低于市場價16%—31%，且交易流程規范透明，還能享受按揭貸款等配套金融服務，有效解決了法拍房需全款支付的痛點，降低了“踩坑”風險。對市場而言，不良資產的有序消化避免了恐慌性拋售對房價的沖擊，為房地產市場健康發展筑牢緩沖墊。
但潛在挑戰同樣不容忽視。銀行的核心競爭力在于金融服務，下場賣房缺乏專業銷售團隊、市場推廣經驗和客戶資源，可能面臨“水土不服”和成本收益失衡的問題。就房產如何做到合理評估、公平定價，有效防范內部人員以權謀私等，對銀行內控管理提出更高要求。同時，出售房產如果在產權、物業費繳納等方面存在瑕疵，一旦出現交易糾紛，將直接損害銀行聲譽。對市場而言，集中入市的低價房源可能短期壓制周邊房價，如蘭州某“直供房”集中小區，周邊二手房成交均價較上半年下跌4.2%，部分業主被迫下調掛牌價。不過這種影響邊界清晰，因“銀行直供房”成交量占全國二手房交易總量不足1%，且多集中在三四線城市或近郊，難以撼動整體房價體系。
值得一提的是，銀行除直接賣房外，在處置諸如房產等不良資產方面還有更豐富的成熟路徑與創新方案。將不良資產打包剝離給資產管理公司（AMC）是主流選擇，AMC利用專業特長以及更靈活的手段和更豐富的經驗有助于不良資產的集中處置。2024年中國信達等機構收購銀行不良資產規模超2200億元，憑借專業優勢實現高效處置。銀行也可設立“特殊資產事業部”，或通過資產證券化產品引入資本市場投資者，實現風險共擔與收益共享。對于暫時難以出售的房產，可通過改造為長租公寓或保障性租賃住房的模式，既盤活了資產，又契合“租購并舉”的政策導向。針對“保交樓”相關項目，銀行與地方政府、優質房企合作注入續建資金或開展共益債投資，助力住房按時交付，實現資產價值最大化。
總之，銀行下場賣房是特殊時期的戰術性選擇，核心目標是快速化解風險、回籠資金,但也需要重視防范交易糾紛等聲譽風險。從長遠來看，構建多層次、專業化、市場化的不良資產處置體系才是根本之道。銀行應立足金融主業，當好資金提供者與協調者，通過與AMC、科技公司、地方政府的深度協作，運用更多創新模式化解房地產不良資產風險，既守住金融安全底線，又為房地產市場平穩健康發展注入持久動力。
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